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临安的楼市可以持续吗

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发表于 2021-5-2 08:00:25 | 显示全部楼层 |阅读模式

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1

城西科创大走廊、地铁16号线、杭州唯一不限购政策......

撤市设区以来,种种因素,让临安的房地产市场异常火热。

新房成交量、成交价格逐年突破新高,更在2021年杭州购房新政刺激下达到峰值。

但临安的楼市热度可持续吗?

2

这几年,在重分销、高佣金的背景下,

临安既有库存去化加速,1万+的新房房源越来越少,房价优势也越来越小。

近期,擦着限价开盘的城北某楼盘、苕溪边某楼盘、锦北某楼盘,

单价都只有2万出头,送车位,优惠1-3个点不等,

开盘当天仅销售了当期的3-5成,

远不及预期。

甚至在锦南,本土知名开发商开发的配有恒温泳池的某续销楼盘,单价1.8万左右,最近一次开盘,当天也仅卖了一半左右。

这与一季度火爆的市场已形成明显反差。

3

据统计,2017年9月设区以来,临安总出让土地约500.6万㎡,可建建筑面积约902.5万㎡,其中,临安城区已开发项目住宅总套数约8万套。

按平均每户3人测算,可容纳24万人居住。

根据临安统计年报,截至2020年底,临安城区人口仅约21万人。

单这三年新建的住房,整个城区的人都住不满。

这还未包括1万套左右的安置住房及长租公寓之类的福利性住房。

4

据《2021年临安读地手册》显示:临安今年可出让土地46宗,约2787.71亩。

其中,涉宅用地29块,可建总建筑面积合计约301.2万㎡,按主流90㎡计算,预计约3.3万套。

另外,临安目前还有不少已出让但尚未开发的地块存量。

例如:青山湖玫瑰园、青山湖畔、青山桂语(颐和山庄)、中天郡府南区、春山明月等项目的未开发地块。按各自主流面积推算,可开发住宅数量约1.4万套。

下一个三年周期,仅上述已明摆着的潜在供应已达约4.7万套,而明年、后年推出地块数量,即使不增加,单与今年持平,预测至少也应该在6万套以上。

这还是按当下主流90㎡户型估算的结果。

事实上,不少开发商推出的很多是70㎡及以下面积段户型。

临安的楼市可以持续吗-1.jpg


5、

仅过去三年到未来三年,

临安建成及将建成的新房预测至少有18.7万套,

需56.1万人的有效人口增加,才能支撑起上述新建住房的居住率。

这几乎相当于再增加一个“临安区”。

如果,再加上下一个三年呢?

想想,真的细思极恐!

6、

与海量的新建住房面市形成鲜明对比的是:

临安的吸虹效应并不理想。

作为一个典型的旅游之城,临安没有特别强大的产业支撑,也没有多少新增人口。

撤市设区三年,人口迁入总共约5200人,平均每年只有1700多人,远不足以消化这些新建住房。

而临安本地市场的需求也已极度萎缩。

据《临安统计年报》统计,2017—2020年临安人口年自然增长率均在4‰以下,2020年甚至只有0.5‰,仅增长了830人。

按照这个速度,即便本外地新增人数相加,一年也只3000人左右,6年不足2万人,与56.1万人的居住缺口相去甚远。

这还不包括3年以后的供应。

未来的临安,很可能会是一座空城。

7、

人口新增缓慢的情况下,

数量庞大且源源不断还在增加的新建住房及其转化的二手房,将来由谁接盘呢?

依然只能还是投资客。

问题是临安头上还始终悬着一把达摩克里斯之剑!

一旦限购利剑落下,投资客被阻,临安楼市还会像现在这么热吗?

青山板块或许还可以凭借距离优势及一二手房价格倒挂优势而承接部分未来科技城的刚需外溢,不至于太过惨烈。

但是临安主城区板块呢?

虽说地铁已通,但科技城上班族居住在锦城的实际通勤时间多数单程仍在1小时以上。

这样的距离时间,他们的选择其实很多。

相比离未来科技城更近的老余杭、闲林、瓶窑等地,无论房价还是租金,临安的优势已不明显。

另外,临安主城区,无论锦北、锦南、锦城,一二手房价也并未如青山板块一般倒挂。

当锦城双限政策下的新房,只能顶着限价2万+销售,以期获得微利的时候,巨量2万以内的二手房必然会对它们造成极大的冲击。

而一旦叠加限购,双限紧箍咒之下的锦城新盘,可能会举步维艰,甚至寸步难行!

8、

未来临安的楼市热度还能持续吗?还能一路高歌吗?

事实上,当下看似繁华的临安楼市,

已然十分脆弱而敏感;

当限购真的来了,其金光闪闪的外衣之下,

一地鸡毛,也是难以排除的!

大家怎么看呢?关注@杭州参考留言!

#杭州参考##杭州头条#
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发表于 2021-5-2 08:00:44 | 显示全部楼层
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发表于 2021-5-2 08:00:58 | 显示全部楼层
限购之后临安将成为燕郊
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