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近400家破产!高层准备出击,高负债房企楼盘还敢买吗?

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发表于 2020-9-23 19:33:28 | 显示全部楼层 |阅读模式

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房企破产,并非新鲜事。但于变幻莫测的2020年,显得格外敏感。


毕竟,作为金融安全的“灰犀牛”,房企的负债率牵扯范围太广,也正因此,近日高层已出台政策,防患于未然。


下半年,地产行业,或将面临“大洗牌”......




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全国近400家房企亮红灯

陕西多家房企破产!




根据人民法院公告网公布信息显示,截止到8月26日,2020年全国已经384家房企发布破产公告。


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多重打击下,一些实力不济的房企,难免走向覆灭的道路。


其中不少房企都是二三线城市里的中小型开发企业,有的负债过高,导致资金链断裂,项目停工,无法如期交房,坑了不少买房人。


除了全国,我们查到,今年1月至今,陕西已有多家申请破产及破产生效的房企。包括:陕西大都房地产集团有限公司、陕西宇辰房地产开发有限责任公司、陕西义合房地产开发有限公司、西安华威房地产开发有限公司、西安万鹏房地产开发有限公司、陕西润泽房地产开发有限公司,以及陕西云锦置业发展有限公司等。


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2020年7月8日 润泽地产破产
最近一个破产清算的是陕西润泽房地产开发有限公司,这家房企2007年于渭南成立,此前开发范围多在渭南等四线城市,开发项目有润泽·锦都、润泽世景园等。据7月发布的公告显示,这个房企最终破产申报的债权总额已高达27亿多。





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其在渭南开发的润泽·世景园此前一直拖延工期,目前,项目在破产管理人的领导管理下,已于去年年底再次开工建设,目前该盘正逐渐步入正轨。



2020年4月4日 义合地产破产


陕西义合房地产开发有限公司2007年于西安成立,因资不抵债,向陕西省咸阳市中级人民法院申请破产。



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2020年1月12日 宝太地产破产


陕西宝太房地产开发股份有限公司(原陕西均利(国际)实业发展股份有限公司)1997年于宝鸡成立。此前开发项目有均利国际广场,这个项目在2003年的时候,由于资金链出现问题,之前的售后返租也已经拿不出钱来了。之后,该项目一直建建停停,一直烂尾,被称为宝鸡市著名的“楼停停”,成为宝鸡市著名的烂尾工程。



2020年4月12日 陕西云锦置业破产

陕西云锦置业发展有限公司(以下简称云锦置业)创建于2000年4月30日,在2002年度还获得“陕西诚信开发商”的荣誉称号。此前开发项目有云锦大厦、云锦兴庆苑等。其中,云锦兴庆苑因经营管理不善、资不抵债,多次停工烂尾,还私改规划,造成项目未按期完工,不能按期交房、业主拿不到房产证等问题,备受诟病。


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目前来看,陕西破产的房企,多为地市的本土小型房企,开发实力有限。



可见,在楼市大洗牌的环境之下,资本雄厚的大房企或许可以通过“降价销售”勉强撑过去,但小房企“一不留神”就倒下了!





债务压境,56家房企触碰红线!



房企为何破产?


究其根本还是资金链断裂!

据中房研协数据,2020年下半年房企债券融资偿还将迎高峰期,境内外融资债券到期规模约为5588亿元,同比增长58%。




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房企为“续命”,只能利用一切可以利用的融资工具,尽量大额度融资,“借新还旧”,避免因资金链断裂导致连锁反应。


但“屋漏偏风连阴雨”,据财联社爆料,央行、住建部将召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈,据悉监管部门为控制房地产企业有息债务规模,给出的“三道红线、四个档”的指示,对高周转、高负债下的房企,可谓釜底抽薪!



红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;

红线二:净负债率不得大于100%;

红线三:现金短债比不得大于1倍。

根据“三道红线”的触线情况,将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡。


如果三条红线都触碰到了,则不得新增有息负债;如果碰到两条线,负债年增速不得超过5%;碰到一条线,负债年增速不得超过10%;三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。


这一次操作,非常详细,监管部门第一次明确了房企举债的标准!


据2019年房企的年报数据,这一次撞上三道红线的房企已多达56家房企,其中不乏全国品牌房企。



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|数据来源:鼎诺投资







为何出台“三道红线、四个档”?


问题来了,为何要出台“三道红线、四个档”?换言之,这项政策对行业、房企、买房人有何影响?


其一,促使地产行业更稳健的发展。目前国家出台政策控制房企融资渠道,强行控制房企发展速度,注重增长质量,短期内对房企是有阵痛,但长期向好。负债率较高的房企如果要求债务规模保持不变,那就要加强精细化管理,抑制投资冲动,这项政策在控制房企盲目扩张,对把控整体金融风险,维护社会稳定,防范于未然。


其二,对房企而言,尤其是碰上三道红线的房企而言,将面临严峻考验,或许会触发房企间项目转让潮或转卖股权潮,同时也会倒逼企业优化报表、更加精细化的发展,增加多个地产商联合开发的可能。而对一些本就融资成本高的小型房企而言,或将面临破产。


其三,对购房者而言,下半年或是购房风口期。房企融资受限,要稳定资金链,必须加大去化回款速度,尤其是布局三四五六线城市,甚至县城的房企很可能出现打折促销,于购房者而言,或是一个投资风口期。






小房企的房子,还敢买吗?


不见得!


虽说此前的地产市场是大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米,但这一次会有不同。


小鱼,只要你偏科的厉害,有独到的功夫,说不定你的机会更大。


此话怎讲?


十年前,中央号召发展服务业,发展商业综合体,于是,万达,龙湖,新城与宝龙等开发住宅同时配商业体的房企很吃香。



现在,中央号召产业与实业,指挥棒变了,地方政府心仪的地产商也就变了。


所以,住宅之外的地产偏科生,反而有了新机会。


除了政策利好,还有一点值得注意,目前中国楼市的香港模式(拿地、建造、销售一条龙全包)已经趋势性地走到尽头,美国模式开始真正崛起(地产行业的产业链上的各个厉害的环节,都可能脱钩出来,单独资本化,单独估值),高成本、高负债的开发模式,在逐渐发生转变。

如此来看,有“特长”的中小房企,有可能会活下去,活得好。


问题来了,这些小房企的房子还敢买吗?



虽不排除有部分小房企会活得好,但从购房者的角度来看,今年购买小房企的房子还要谨慎。



因多数小房企都将面临资金困境,购房前最好了解清楚,如果非要买小房企开发的项目,可以考虑本土国企开发楼盘,这类企业资金链相对稳定,如西安的高科、紫薇等。

再来探讨下,负债率高的企业有哪些,这些企业都可能爆雷吗?


目前负债率高的企业有泰禾、华夏幸福、融创、恒大、富力、绿地、金融街等头牌房企。



这些企业虽碰到三条红线,但需理性认识到,不是这些企业都会暴雷尤其是拿到较好地块的房企,后期项目销售后,回款能力会非常强劲。


但没拿到好地块,且布局范围多位于三四线城市的房企,接下来可能会遇到一些麻烦。



结语:对于这一次地产“洗牌”,你怎么看?下方留言,一起来聊聊。


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发表于 2020-9-23 19:34:06 | 显示全部楼层
大开发商疯狂拿地,一个个楼王随即出现,小开发商相继倒闭…
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发表于 2020-9-23 19:34:12 | 显示全部楼层
润泽地产老总是八鱼油脂公司老总!
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发表于 2020-9-23 19:34:59 | 显示全部楼层
下一个就是西安建工
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