查看: 274|回复: 2

三四线楼市爆雷,楼市峰回路转?专家放话:2021年房价很意外

[复制链接]

77

主题

323

帖子

721

积分

高级会员

Rank: 4

积分
721
发表于 2020-9-17 14:54:30 | 显示全部楼层 |阅读模式

马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转社区。

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册 |

x
最近,有一则数据席卷楼市,那就是清华大学副教授李韬葵表示在15年后,楼市基本层面实现人人有房,原因很简单,我国市场内需仍由中等收入群体来支撑,且人数接近4亿,只有这一部分人解放自身购买力后,“人人有房”的目标才有机会实现。仅从这一点来看,我不禁感叹在在众人吹捧房价上涨的大环境下,此般言论可称得上是清流。也许从数据上来看,我国市场规模突破16万亿,并呈现上升趋势,居民人均面积接近50平方米,在如此庞大的体量下,即使是掺杂一丝矛盾,反馈到市场依然也是目瞪口呆,例如2018年住房空置率为22%的背后超7000万套房子被闲置。

三四线楼市爆雷,楼市峰回路转?专家放话:2021年房价很意外-1.jpg



客观来讲,在过去房价快速上涨的背后,市场层面因素永远都是次要,或者说在购房者只涨不跌的热情下,房产早已沦为投资产物。据央行数据显示,我国家庭财富70%都是房产,而居民杠杆率却突破120%。仅从这一点来看,我们能清晰看到财富的流动去向,而这一点似乎也佐证了前期经济学的底层逻辑,那就是房价走向取决于供需关系。

但事实上证明在极度依靠人口红利的楼市终究存在天花板,例如随着近些年我国人口出生率和结婚率逐渐走低的背后,每年有效劳动力减少几百万使得以前经济增长模式不可复制;其次房地产经济拉动效应出现拐点,国家调控政策的定位开始出现微妙变化。

三四线楼市爆雷,楼市峰回路转?专家放话:2021年房价很意外-2.jpg



从以上特殊背景来看,我们不禁会思考一个问题,那就是楼市的尽头在哪?被称之为最贵经济学家任泽平表示,影响房价走向最本质原因有3个,“人口、土地、金融”缺一不可。短期来看,土地、金融现状无法更改,即使是集体建设用地直接入市、宅基地确权大张旗鼓正在进行,但毫不客气的说对于未来2年内形势不会产生任何变化。

若此时再将思绪放在人口线上,我只能说三四线楼市或将“爆雷”。原因很简单,高层明确表示城镇化进程仍以“都市圈、城市群”效应的新型一体化格局进行,就是说中大城市将成为人口聚集的终点,无论是就业资源还是产业结构等,三四线城市始终是人口流失的一方。

三四线楼市爆雷,楼市峰回路转?专家放话:2021年房价很意外-3.jpg



如果说以上推理过于表面,那么此时此刻三四线城市的现状就显得尴尬。从市场层面来看,新房市场多地陆续出台购房补贴,例如郑州发布《实施“黄河人才计划”的意见》,明确表示住房补贴最高300万;而二手房市场就显得拘谨,杭州、青岛等地挂牌房源连续多月翻倍增长,再加上一线城市受到不同程度约谈,短期内市场横盘是板上钉钉的事情,其市场周期将被无限拉长。

看到这里,难道这一次楼市要峰回路转了?本质上来看,今年并没有大家想象中的那么容易,截止至今调控次数高达320次,较去年同期持平;而申请破产的开发商数量接近百家,在债务规模达到顶峰背景下,其形势并不乐观。

三四线楼市爆雷,楼市峰回路转?专家放话:2021年房价很意外-4.jpg



事实上对于这一点,融创董事长孙宏斌表示,当前“房住不炒”早已上升到国家战略地位,也就是市场格局被打破的可能性几乎为零,那些尝试打破触碰底线的城市,例如取消限售、降低首付比例,最终结局均是受到约谈。与此同时在相关部门设立“3道红线”,将开发商有息债务限制牢固,对于开发商而言,当前最紧急任务就是降低自身负债率,活下来才有希望。

如果站在这个维度来看此时的信号,其实有很多东西都一目了然。例如恒大高调宣布全国楼盘7折出售,在这敏感时期金九银十背景下,其信号极其简单,那就是把房子快速卖出去;相关部门出台租赁新规,设计合同备案、严控变价等行为,无疑是给一二线城市新的出路。

三四线楼市爆雷,楼市峰回路转?专家放话:2021年房价很意外-5.jpg



总的来说,当前楼市很难称得上是人尽皆知的事情,开发商没有现金流缓冲下,即使手上拽着大量土地,这终究只是纸面财富。而持房者苦于无法套现,纷纷挂牌出售导致市场倒挂,更是促使市场横盘局面的产生。

而对于这一点不少专家放话表示,2021年房价会让人很意外,原因很简单,对于持续火热的一二线城市来说,此时的约谈、调控加码无疑是凉水,也许中心城市并不会出现明显波动,但对于周边城市来说,这并不是要一个好消息,也许环京楼市就是最好的例子。其次本以为仍在棚改余温的三四线城市彻底凉凉,但新规下缓冲下,或许能再坚持一段时间,至少耕地保护、宅基地确认、集体建设用地市场短期内动力显得很充足。对此也许三四线城的房子不适合投资,但不代表毫无优势。
回复

使用道具 举报

95

主题

334

帖子

764

积分

高级会员

Rank: 4

积分
764
发表于 2020-9-17 14:54:36 | 显示全部楼层
一万以内的房子绝对保值。
回复 支持 反对

使用道具 举报

85

主题

347

帖子

777

积分

高级会员

Rank: 4

积分
777
发表于 2020-9-17 14:55:21 | 显示全部楼层
哈哈!我家三千买的
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册 |

本版积分规则

快速回复 返回顶部 返回列表