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房价上涨、喝茶费、收紧调控、楼市未恢复正常?融资规则不一刀切

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发表于 2020-9-15 12:09:22 | 显示全部楼层 |阅读模式

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房价还在上涨!楼市行情火热的区域也频频出现了“喝茶费”,房价上涨过快的城市也陆续收紧了调控。

市场上热议的融资规则也明确了:不会一刀切,有了过渡期。

《参考君讲楼事》,轻松讲遍楼市千万事。我们开始第(63)讲。
1

9月14日,国家统计局公布了8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

8月59个城市新房价格环比上涨,47个城市二手房价格环比上涨。

新房价格方面,惠州环比涨幅达1.9%,居70城之首;银川、锦州、唐山等城市环比涨幅分别达到1.8%、1.4%和1.3%。同比涨幅方面,银川、唐山也是居全国前二。

房价上涨、喝茶费、收紧调控、楼市未恢复正常?融资规则不一刀切-1.jpg



值得一提的是,银川已经出台了调控政策。

二手住宅销售价格环比方面,广州涨幅也是最高的,为1.7%,再次领跑全国,成都次之,为1.2%,深圳1.1%。

是的,两次去开会、创造了近六万人摇号记录的成都9月14日也出台了“温和”的调控政策,概况起来就是:加大土地供应,规范开发,打击炒房、保护刚需。

其中有一条“增值税征免年限由2年调整到5年”杀伤力会大一点。

要知道,8月的70城数据中,成都的新房环比涨幅为1%,同比涨幅为9.9%,位居全国前列的。

据不完全统计,最近两个月已经有15个城市或省份接连出台了不同程度的调控升级政策。9月就有沈阳、银川、常州、成都出台了调控政策!

大至一线城市,小至三四线城市,楼市过热的城市都会给盯上。
2

每逢楼市行情火爆,“茶水费”就会卷土重来。

今年最早是深圳,海纳公馆116平米总价1120万左右的新房“喝茶费”需100万元。榕江云玺97-100平方米的2房,‘喝茶费’75万。金亨利二期的房子总价800万左右,“喝茶费”大概60万左右。

最后终于惊动了政府。深圳市随后发布通知,坚决打击收取“喝茶费”“更名费”。

据9月13日新闻公开报道,广州一家房地产公司的7名销售人员在售楼期间,向客户索取“购房茶水费”,非法牟利270多万元,已被警方以涉嫌非国家工作人员受贿罪采取刑事强制措施。

房价上涨、喝茶费、收紧调控、楼市未恢复正常?融资规则不一刀切-2.jpg



那个茶水费是如何运作的呢。

新闻报道是这样描述的:

操作模式上,一般由刘某等销售人员对有意向的购房者谎称好的房源已售卖完,剩下的房子位置及楼层较差;然后再向购房者“透露”自己有途径能拿到内部房源,如果购房者愿意支付销售经理“茶水费”就可购买。费用多少他们评估购房者能承担的范围,数目在5万元至25万元不等。

行情火爆的东莞也无法幸免。

6月以来保华、中海、华侨城等开发商纷纷发表声明,提醒客户“内定”、“预留房源”、“内部认筹”等说法均为不实消息,避免上当受骗。

近日,不断有东莞市民反映,一些中介人员和社会人员,向客户兜售华润置地南城万象府项目的“房源指标”,拟收取10-30万元不等的巨额茶水费。后经证实,华润置地南城万象府项目未与任何销售代理公司中介进行合作,所谓的“茶水费”、“内部留房”等均属于不实言论。

9月4日,华润置地东莞发布了一则名为《擦亮眼睛看清“茶水费”真相》的文章,向违规收取“茶水费”宣战。

9月11日晚,东莞市住建局发布了《关于防范兜售新建商品住房房源指标行为的提示》,提醒市民警惕以提供“获取选房指标”、“锁定房号”、“优先选房”服务收取金钱的行为,将矛头指向茶水费。

该提示也给出了收取茶水费等违规行为的特征:

一般通过发布微信朋友圈、微信聊天对话、销售现场私谈等方式,向客户兜售“房源指标”。通常承诺“若选房(购房)不成功,服务费可退还”,以降低客户防范意识,营造诚信形象。若客户相信,则要求缴纳服务费。为提高客户好感度,甚至谎称先安排客户选房,选上再交钱、选不上不收钱。抓住客户购房意愿高的心理,谎称提供“内定”服务,骗取高额服务费。如客户通过正常手续最终成功购房,就可以“空手套白狼”了。

其实,任何以提供“获取选房指标”“锁定房号”“优先选房”服务为由收取金钱的行为,都涉嫌违法违规。
3

前段时间热议的“三道红线”也有了新消息。

9月14日,在国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会上,中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜透露了不少信息:


融资规则酝酿了将近两年的时间。目的是增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化;

该规则是房地产市场长效机制建设的重要内容,也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分,针对重点房企。

会有科学合理的过渡期安排!后续会稳步扩大适用范围。

我们再来回顾一下融资规则。

“三条红线”:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1 。

控债方式则是根据企业在上述监管指标的具体情况分类进行管理,共分为四档。

“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;

“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;

“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;

“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

“三道红线”的核心就是降负债,控制房企的融资债务总规模。

依照以上三道红线标准,就有56家房企已踩了三条红线,包括不少头部房企。

现在融资规则有了过渡期,房企也有了降负债的缓冲时间,但过渡期是多久,还不得而知。
4

9月15日,国家统计局发布2020年1-8月全国房地产开发投资和销售情况。

1-8月,全国房地产开发投资88454亿,同比增长4.6%;住宅投资65454亿,增长5.3%。房屋施工面积839734万平方米,同比增长3.3%,住宅施工面积592216万平方米,增长4.3%。

房企土地购置面积11947万平方米,同比下降2.4%,土地成交价款7088亿元,增长11.2%。

开发商积极开工,把疫情耽误的进度全部抢回来,真的很积极拿地,广储粮,过好冬。


商品房销售面积98486万平方米,同比下降3.3%;住宅销售面积下降2.5%,办公楼销售面积下降19.5%,商业营业用房销售面积下降17.0%。


商品房销售额96943亿元,增长1.6%,其中,住宅销售额增长4.1%,办公楼销售额下降18.0%,商业营业用房销售额下降19.9%。

8月末,商品房待售面积50052万平方米,比7月末减少639万平方米。其中,住宅待售面积减少705万平方米,办公楼待售面积减少17万平方米,商业营业用房待售面积增加27万平方米。

说明市场已经回暖了,购房需求也被逐步释放,住宅成交也迎来一波小高潮。

国家统计局新闻发言人付凌晖表示:

近期房地产的回暖,有前期疫情中一些压抑性需求释放的因素,也有金融增加对实体经济支持力度的原因,引导了市场利率下行,中长期利率有所降低,客观上也降低一些购房者负担,这也有利于整个房地产市场的恢复。

“总的来看,无论投资还是销售状况来讲,依旧处于比较低的水平,并没有恢复到正常的状态。未来看,中国的房地产市场随着多主体供应、多渠道保障等住房制度不断完善,保持总体稳定还是有基础的”。

参考君有话说

金九银十来了,楼市有望继续延续回暖势头,购房需求有望进一步释放。

《参考君讲楼事》,轻松讲遍楼市千万事,这期楼事就讲到此,下期再见!文章有不当之处,可以留言斧正,但文章不会改!

撰文|贝剁粉 审核|哥特
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