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楼市,一个温暖的信息来了

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发表于 2020-9-14 14:31:27 | 显示全部楼层 |阅读模式

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据Wind数据,8月全国首套及二套房利率连续第九个月下行。其中二套房贷接近2016年上半年的水平,这给楼市带来了一丝丝的暖意,因为你的购房成本会降低。





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很多人感到奇怪,咦?政策不是收紧了吗?为什么房贷利率还在下降?



确实,政策是在收紧。你看下面这张图,楼市最为关注LPR利率连续4个月没有下调了,特别是5年期LPR利率即便有过下调,也只是给你“解解渴”。



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房贷利率之所以还在下降,那是因为它不仅受政策利率影响,银行在其中也有比较灵活调动的空间。现如今新的房贷利率公式是:



贷款利率=5年期LPR利率+政策加点+商业银行加点(可正可负)


也就是说即便政策利率没有下调,甚至收紧,但银行仍可以通“让利”的方式让贷款利率下调。



为什么让利?因为房贷资产最优质,违约率最低,收益最稳定。



现如今,国家鼓励金融机构实体经济让利。银行如果降低房贷利率,或许在银行看来也是“让利”。更为重要的是,银行的“让利”并不意味着“不获利”,它们完全可以通过以“以价换量”的方式得到理想的收益。



所以说,房贷利率下行在银行不存在很大的障碍,但楼市逐渐收紧的背景下,利率下行的速度会受到明显的抑制。如果以后房贷利率降得太多太快,央行不排除调整房贷的“加点”以对冲利率的下行,因为利率是影响房价的关键。


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最近几天,不少城市不约而同地收紧楼市政策。9月9日,沈阳的楼市新政里提到“个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年”。9月14日,成都发布的楼市新政提到“住宅用地占经营性用地的比重不低于60%,供需紧张区域不低于70%”。另外,也提到“个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”,而此前,深圳早就把增值税免征年限由提高到5年。



个税和增值税是楼市成交时两个关键税种,如果不能免征,意味着你买房时需要承担巨大的税收成本,对楼市的影响是非常大的。



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最新出台的楼市政策中,我们可以看到,沈阳、成都,加上之前的深圳都把增值税免征年限提高到5年,说明加税已经成为楼市调控的重要一招。



为什么?



你想想应该就知道,原来调控主要方式是限购、限贷、限售,但是一线城市中户籍人士买房限购两套,非户籍人士需要连续5年社保。如果加码调控,总不可能7年、10年。你需要注意,调控的目的不是让大家不能买房,而是抑制房价上涨。此外,近期一些城市房价过热主要表现在二手房市场,在房地产交易时加税主要影响的是二手房,提高二手房成本,可以降降温度。




所以,楼市到这个节点,在税收上的调控空间更大。



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未来几个月,一些房价同比涨幅比较大的城市可能会有新的楼市政策。



8月14日,国家统计局发布8月份的房价数据,沈阳二手房同比上涨9.4%、成都上涨7.5%,可以看出两个出台新政的城市都是今年房价涨幅较大的。



值得一提的是,8月26日,住建部召开“部分城市房地产工作会商会”中被“叫去开会”的6个城市就包含了沈阳和成都。



说到底,楼市调控主要是防大涨,既然是防大涨就意味着不是不能上涨,而不是太热,同时也不能大跌,因为楼市太重要了。



整体而言,目前的利率环境对购房者来说是偏“友好”,未来的楼市不致于太冷,但热点城市可能来临的楼市加税,也会对楼市上涨带来抑制,未来几个月的房价将会在“有保有压”的路途中前行。

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发表于 2020-9-14 14:32:11 | 显示全部楼层
房价这么高 把人都逼上绝路
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发表于 2020-9-14 14:33:03 | 显示全部楼层
利率哪里少了,5.68这么高
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国家有尺度
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成都首贷6.13
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