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暴跌300万后,西安二手房终于走出寒冬?

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发表于 2020-9-14 10:51:27 | 显示全部楼层 |阅读模式

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对于西安的二手房来说,在经历了2018年的暴涨后,迎来的却是近两年的阴跌、回调、挂牌量激增、割肉甩卖的新闻。



疫情期间的3月份,曲江某豪宅更是曝出降价300万。然而,不到半年时间,近期二手房的各项指标都显示出明显的回暖趋势。


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在新房市场1W+万人摇和3W+备案价共存下,二手房市场显然更能代表真实市场情况,那二手房究竟发生了什么?
挂牌价走出“深V”行情


根据诸葛找房近一年西安二手房挂牌价走势图来看:

从去年9月份到今年8月底,二手房挂牌价走出一个标准式触底反弹的“深V”行情,特别是8月份,挂牌价的涨幅度明显上升,超过去年同期挂牌均价。

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数据来源:诸葛找房 诸葛找房挂牌价以多家主流平台数据,结合大数据算法进行重复房源聚合、虚假房源剔除后计算所得,在业主端挂牌价上极具参考价值。

从数据上来看,在今年1月份后出现了触底反弹,即便疫情冲击,除了3月份疫情期间恐慌期外,二手房挂牌均价可以说是一路高歌。

特别是5月份后,央行资金放水、新房3W+备案价、地王不断刷新,摇号盘再次屡摇不中业主挂牌的底气也明显足了不少。

跌跌不休后,终见“出头之日”?


回顾这两年西安二手房市场,就知道这波“深V”之前,对于两年前入手的业主,究竟有多难:

2018年上半年“第九个中心城市”,与“最强落户政策”的加持下,着急买房的客户在被“是个楼盘就得摇号”吓到后,冲进了倒挂3000元/㎡、业主还随时可能加价的二手房市场。

而刚买到手就迎来2018年6.24调控升级,此后就是将近一年的阴跌。此前有个粉丝,2018年5月130万买的两室,一年了,小区挂牌价还是一直在这个价格附近徘徊。

而如果这一年只是“阴跌”,2019年6.20“最严调控”后,更是迎来“暴击”,有业主新政后2个月时间,挂牌价降了55万着急出手。

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特别是去年传统的“金九银十”哀鸿遍野下,一度变成“铜九铁十”,二手房降价进一步扩散到刚需、小户型房源,二手房挂牌均价更是迎来五连跌。



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这次挂牌价的触底反弹,是否意味着经历了两年夯实的二手房价,终于迎来出头之日?

二手房成交量节节攀升

挂牌量也好,挂牌价也好。最终还是要看成交。无论是“挂牌量激增”唱跌西安二手房的论调、还是“挂牌价触底反弹”印证二手房回暖的论调,在成交数据面前见分晓。


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数据来源:天正顾问 天正顾问作为西安三大评估机构,前身为西安市房地产估价事务所,作为西安二手房评估业务的主力,对西安二手房成交量价的监测数据有很大参考价值。



根据天正顾问的数据显示,二手房的成交量从3月份后节节攀升,不断冲破5千、6千、7千、8千大关。而量的上涨有还两个特殊之处:

1、疫情影响下,成交量不降反增,远超去年同期。除了3月份,4-7月份成交量均超过去年下半年最高的5385套,7月份更是达到8352套,同比去年同期上涨55%。

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2、二手房成交量超过新房,占据西安住宅成交的半壁江上。数据显示,1-7月份,西安新房成交约2.937万套,而二手房成交3.04万套。而在往年,二手房成交仅占新房的一半!

做个简单的对比,往年,西安月均住宅成交1.5万套,其中新房约1万套,二手房约5000套,今年疫情影响下,月均成交已不足1万套,但二手房不降反增!

刚需被迫转向二手房



可见,此消彼长,二手房吃掉了不少新房市场的份额,而原因也是多方面的:

1、新房开工受疫情影响,供应减少。不少购房需求被挤压到二手房。

2、新房限价今年明显松动,摇号盘快速被抢的情况下,已经阴跌了两年的二手房反而有了价格优势。而且二手房两室、赠送等优势进一步降低总价门槛。

3、 主城区新房越来越少,特别是适合刚需的房源越来越偏,配套交通不便下。二手房、次新房在配套上更有优势。毕竟对于刚需来说,地段、配套远大于产品。

新房的供应量、供应价格、地段和配套的挤压下,不少购房需求像二手房回流。成交量的上涨,自然也带动业主挂牌价的上涨。

但是,与挂牌价的快速回温相比,成交价的浮动显然要小的多,2月份-7月份涨幅仅50元/㎡。

根本原因还是,二手房市场依旧以刚需为主,是市场上购买力较弱的一部分人。在这场买卖双方的博弈中,最先成交的还是在底部。

而成交量的逐步攀升、价格的小幅上涨,说明挂牌量突破7万大关也好,逼近10万大关也罢。以目前西安新房、二手房的价格,适合刚需“性价比”的二手房源,依旧处于供小于求的情况。

第四季度,二手房继续回暖?

那接下来西安二手房市场会怎么走,特别是面临金九银十新房供应量进一步加大的情况下:

毫无疑问,二手房市场依旧是由市场供需决定的,而新房市场的供需又会影响二手房的供需。不管市场短期节奏如何,有些态势还是逐渐清晰的:

1、摇号盘后,和2018年新房和二手房价格相比,“价格倒挂”攻守易势。如今主城1.8万/㎡的新房门槛,港务区1.4万/㎡的新房门槛。沣东价格比肩高新,沣西赶超主城。

2、主城区已不是西安新房供应主力,刚需板块以港务区、泾河新城为主。已经是刚需配套和距离承受极限。

无论是总价逻辑,还是刚需最看重的配套、成熟度。当经过两年市场夯实,只要倒挂的天平,依旧在二手房这边,挤压效应还会持续。

当然,随着金九银十新盘供应量上升,大家的选择会变多,会分流一部分购房需求。但是新房会提供也许会提供更好的产品,但价格门槛,只要上去了,是很难下来的。

你感觉近期二手房市场涨价了吗?新房、二手房你会怎么选?西安二手房月均成交会不会突破“万套”量级?



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