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郑州楼市,为什么这样冷?

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发表于 2020-9-13 11:35:30 | 显示全部楼层 |阅读模式

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文 | 白羊
北方又一个大城市的楼市熄火了。
据中国房地产报报道,今年郑州楼市有些胶着,当地从业者表示,“就现在市场情况来看,今年的‘金九’估计是郑州2016年以来最惨淡的一年。”
从数据上看,一手房方面,今年以来郑州楼市开盘去化率大幅下降。
克而瑞数据显示,2020年上半年平均去化率只有42%,而2019年整年项目开盘平均去化率是72%。在全国市场复苏明显的7月份,郑州新建商品房销售量却同比下降25.5%。
若把时间拉长,郑州一手房开盘去化率已经出现了连续三四年的下滑。值得一提的是,这一现象与郑州楼市的调控周期几乎完全重合。

郑州楼市,为什么这样冷?-1.jpg


一手房的价格表现也是很不给力。国家统计局公布的全国70大中城市房价指数数据显示,7月份,郑州商品房住宅销售价格指数相比下降了0.7%,是全国70个大中城市中为数不多出现价格下跌的城市,而且还是连续3个月下降。
一手房市场疲软乏力,二手房市场自然也好不哪去。
据统计截至8月底前,郑州二手房挂牌总量已突破10万套大关,而7月份郑州二手房共成交7246套,按目前去化速度,郑州二手房去化周期大约超过18个月。
因供需失衡、去化压力大,郑州楼市大量二手房业主不得不下调挂牌价。
据360房产网统计数据显示,近3个月郑州市累计有16245套二手住宅调价,往下调的房源达13530套,平均降幅4.55万元/套,降价房源占比超过83%。
就像天津一样,郑州楼市躁动不起来的主要且直接原因也是调控。
郑州楼市自2016年调控以来一直没有放松,而且调控政策属于比较严的那一类:“限购”、“限贷”并行,把购房门槛垒的高高的,自然也就把大量潜在需求挡在了门外。即便是部分改善性需求,购房者若不卖掉手里的房子也是没有购房资格的。
当大量需求被有形之手强行挡在门外时,郑州楼市想不冷都难,而且这种冷(需求不足)显然不是降价促销或者给予政策性购房优惠就能解决的。
6月以来,郑州主城区及郑东新区等地方先后出台了购买商品房“契税补贴”的暖楼市政策,税补最高可达20%。现在看显然效果甚微。
不过,不同于天津的是,郑州楼市接盘侠的“板凳厚度”要远胜于天津,这也就意味着一旦日后政策出现松动,郑州楼市的反弹曲线将比天津更陡。
第一财经统计的数据显示,自2010年以来,在国内24个主要城市中,郑州常住人口增幅为20%,已突破千万,仅次于广州的20.5%,之后才是长沙、杭州等热点城市。
可以说从人口增量上看,过去10年,郑州是国内表现最好的城市之一。
值得一提的是,这些新增人口主要是拥有购买力和财富创造力的年轻家庭人口。这一点从郑州小学生人口的表现上,即可看出。
见下图,在北方主要城市中,郑州小学人口占百万常住人口比是最高的,而且增幅也是所有城市中最高的。

郑州楼市,为什么这样冷?-2.jpg


这些快速增长的年轻人口就是撑起郑州房价的最大资本。
这还只是当下,若展望未来,郑州人口仍有很大的增长空间。
第一财经统计的数据显示,即便在过去几年郑州常住人口已大幅增长的基础上,截止2019年底,郑州的城市首位度(常住人口/全省常住人口比)仅有10.7%,在24个主要城市中处于低位,与西安(26.3%)、武汉(18.9%)、成都(19.8%)等中西部兄弟城市比,仍有很大晋升空间。

郑州楼市,为什么这样冷?-3.jpg


即便提高到兄弟城市平均水平(20%),郑州常住人口也要再新增1000万人。
为推动中部崛起,中央正在不断地给郑州政策红利,如今郑州已是国家中心城市,也是中国(河南)自由贸易试验区核心组成部分。去年,黄河流域生态保护和高质量发展上升为国家战略,如今正在制定方案,未来对郑州也是个大利好。
从省层面来说,为了在和武汉的PK中不掉队,河南也会继续集全省人力、物力、财力建设大郑州。
值得一提的是,不像广东还有二虎相争(广州、深圳),在河南几乎不存在有实力挑战郑州的城市。即便是古都洛阳、开封,也仅是以郑州为核心的中原城市群的一部分。
可以肯定,未来郑州将继续享受河南近1亿人的独宠,源源不断地收割着来自下面市、县的韭菜,一茬又一茬。
所以,虽然现在郑州楼市看似疲软乏力,但就长远而言依旧值得看好。
当然,这并不是说郑州楼市可以闭着眼买。就像股票,哪怕基本面和长大性再好,也要考虑结构性的买入机会。
从区域上看,郑州三环以内区域基础设施及生活配套已较为成熟,但房价溢价也很明显。若买房更看重长大性,还是要瞄准三四环之间,乃至四环外,这些地方既是土地供应的主战场,也是郑州人口外溢的主要承接地。

郑州楼市,为什么这样冷?-4.jpg


但从上图看,可供选择的板块并不少,那么该怎么选呢?
当然会有很多判断标准,今天就给大家介绍个傻瓜式选择法——跟着政府走。
换言之,政府把钱(市政投资)砸在哪里,哪里就值得拥有。最直接判断就是看建成区。
所谓城市建成区是指具有基本完善的市政公用设施的城市建设用地,每一平方建成区都是政府用钱砸出来的。这些地方往往具有较高的产业生产、工作居住等价值,而那些新增建成区也往往代表着一个城市发展方向和新中心。
据郑州官方数据显示,2019年郑州市市域城市建成区面积合计为1181.51平方公里,相较于2018年,增长了126.24平方公里,增速还是比较猛的。
三环以内的成熟区域已不必多说,在外围区域中,不管已建成的,还是新增建成的,主要都集中在郑州的东南航空港方向。
所以,从增值角度,在郑州买房还是多往这些地方看吧。

郑州楼市,为什么这样冷?-5.jpg
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发表于 2020-9-13 11:35:47 | 显示全部楼层
郑州没什么就业机会,年轻人去干什么。
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发表于 2020-9-13 11:36:42 | 显示全部楼层
又吹了。
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