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疫情下的武汉,楼市不能盲目乐观

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发表于 2020-2-11 12:29:46 | 显示全部楼层 |阅读模式

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受新冠疫情的影响,2020年3月份的小阳春肯定是泡汤了,一季度的房地产销售市场更是惨不忍睹,作为疫情重灾区的武汉,其房地产市场未来的走向一直受到广泛关注。

武汉房价会不会跌?跌多少?多久开始回暖?

疫情重创的经济或许可以快速复苏,但疫情对武汉这座城市形象的负面影响,短时间很难挽回,这会一定程度上影响武汉的城市魅力和人口吸纳能力

更何况,哪怕没有此次疫情,武汉的楼市早已显现出“虚胖”之态。

01

“一房难求”变为“供大于求”




3年前的武汉楼市可以用疯狂来形容,在2016年到2017年,随着武汉房价的大幅上涨,武汉楼市开始出现“一房难求”的现象。

当时由于限价影响,一二手房严重倒挂,几万到十几万的茶水费屡见不鲜,高价格低品质的精装修成为常态,于是购房者维权现象屡屡发生,有趣的是,大多数维权者并不同意通过退房解决问题,他们只是无法接受精装修的价格

但是到了2019年,武汉的房地产市场早已从“一房难求”转变为“供大于求”,同时,在供求错位的影响下,武汉楼市区域分化严重,成交冷热不均,如东湖高新供需两旺,量价齐升,而东西湖、新洲、汉南的整体成交则拖了后腿,愈显乏力。



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数据显示,从2016年到2019年,武汉新房开盘次数不断上升,在2019年,武汉年度开盘总数再次被刷新,高达584次。

在住房供应方面,2019年,武汉住房供应22.22万套,面积2636万㎡,武汉住房成交20.91万套、2346万㎡,是全国住房销售套数和销售面积的双料冠军

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数据来源:CREIS中指数据

如上图所示,武汉的商品住宅供应面积持续增加,供需比从2016年的0.8、2017年的1.2、到2018年楼市寒冬达到顶峰1.4,又在2019年回落到1.1,这意味着2017-2019年,3年时间里武汉的供应一直是大于需求的

在供大于求的背景下,武汉市场竞争越发激烈,一房难求现象也有所缓解,购房者热情褪去后,变得更加理智,结果是导致武汉开盘去化率连续三年下降



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当市场长期处于供大于求的状态,卖方市场慢慢转变为买方市场,房价上涨预期减弱,如果没有此次疫情的影响,武汉2020年的楼市上涨不会高于2019年,而在此次新冠疫情影响下,未来的购房需求必定疲软,住房供应却有增无减,房价下跌已成定局,且短期难以恢复。

02

政策由“严苛”变为“利好刚需”

从2016年到2019年,武汉房地产调控政策在“房住不炒”的大方向指引下,切实贯彻“因城施策”方针,我们能够感受到2019年武汉的调控政策对于楼市还是偏利好的。

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在2019年,影响较大的政策分别是“武汉人才新政”和“落户政策的放宽”,2019年7月,只要是45岁以下的专科生即可申请全家落户;2019年12月,武汉更是取消了积分落户年度数量的限制,累计积分75分即可入户。

落户门槛的不断放松,意味着有更多人口具备武汉户籍和在武汉购房的资格,这在一定程度上给开发商很大的信心

2019年不得不提10月份的军运会,武汉市政府为迎接军运会,投入了巨量的财力、物力

运动场馆:武汉新建13个比赛场馆,改造22个场馆,东西湖新建体育中心,投资额近20亿元;

城市立面:所有城市主干道两侧建筑外立面改造、空调外机整齐划一,绿化统一设计,城市面貌焕然一新;

道路交通:所有城市环线、主干道重新翻新、沥青黑化,2号线南延长线、7号线纸坊线、8号线3期(军运会专线)、蔡甸线地铁线路相继开通,实现了主城区成网,远城区成线的轨道交通网络格局。



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截止到目前武汉地铁运营里程达到334公里,全市轨道运营线路达13条,运营站点225座

城市形象全面提升的背后,是巨大的财政支出,为缓解财政压力,武汉一改以往慢热的状态,开始积极推地,加快土地供应

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2019年土地出让金武汉位列全国第五




数据显示,2019年武汉全年供应建面3630.69万㎡,同比上涨13.06%;成交建面高达3511.69万㎡,同比增长21.24%。从成交金额看,2019年武汉土地出让金额1766亿元(涵盖居住商办等),创造历史新高,位居全国城市第五。

2019年,武汉共诞生12个地王项目。4月美的竞得光谷南单价地王,楼面价10370元/平;同月,融创斥资70亿拿下硚口总价地王;9月,华夏幸福斥资95.96亿拿下武昌总价地王;11月,南山地产竞得光谷东单价地王,楼面价12363元/平。

同时,军运会结束后,众多开发商借此热点,开始集中在11月推盘,推盘量达到历年来峰值,武汉住宅库存去化周期猛增

由此可以深刻感受到,房地产经济仍是武汉城市发展的动力所在,而且武汉明确提出未来5年,将新增住房需求1.5亿平方米,限价不再一刀切,更加强调区域差异

逐渐放松的调控政策和落户门槛,利好刚需的购房政策,加快节奏的土地供应,以及区域化限价等等,吸引了众多开发商涌入武汉拿地,但新冠疫情的黑天鹅事件,可能会让大部分中小开发商在武汉折戟沉沙。




目前的住宅库存加上2020年新盘供应,武汉的供需差距将会进一步拉大。

03

疫情也是房产调控的机会

那么这一次的新冠疫情会怎样影响武汉楼市,笔者认为不可以盲目乐观,武汉楼市短期内、甚至整个2020年都不会有行情。

很多人以03年非典做对比分析,认为疫情只是短暂地冻结楼市成交,一定程度的影响经济,但没有改变供需。当疫情结束后,只要国家放松调控,有购房需求的人还会买房,武汉楼市会在今年下半年回暖

但是,武汉2020年的供需关系与03年非典过后是截然不同的。

在供给端,武汉房地产市场供大于求的状态已经维持三年之久,在去年军运会结束后,开发商集中推盘,住宅库存大幅增加,尤其是商办类地产处于过剩状态。

在需求端,这次疫情导致武汉很多家庭遭受重创,很多中小企业资金链断裂,严重影响了居民的消费能力和对市场的信心。

更为重要的是,武汉是一座内需型城市,房产多为本地购买者,外地投资客不多。随着武汉逐步放松落户门槛,武汉新落户人口越来越多,2019年新增人口达到100万左右。自2017年以来,共新增留汉大学生109.5万人。

但武汉不是不可替代的,全国同级别的城市还有很多,此次武汉对疫情的处理水平严重影响了城市形象,疫情之后,这些新武汉人是否还愿意留在武汉仍是一个难以回答的问题

从正面来看,危机中蕴藏机遇,新冠疫情也不失为武汉调控房产的机会

虽然武汉楼市短期内无法恢复元气,但武汉的产业、高校、人口、政治地位等都没有变化,从长远来看,武汉核心地区的房产依然具备保值增值的能力,而此次疫情可以让这些房产挤出泡沫,回归真实价值

对于想在武汉生活或投资武汉的人来说,疫情过后存在抄底的机会,但要持币观望一段时间。

资金充裕的首选汉口、武昌和光谷,汉口是武汉传统的商业中心,武昌是政治文化中心,而光谷是高科技产业聚集地,这三个地区是武汉现在和未来的核心区。对于资金不足的刚需来说,能买主城区不买远城区,汉阳和青山由于产业问题,后期升值潜力略弱,最好避开。

长江新区也值得关注,长江新区是国家战略,对标雄安新区,国家在土地、财税、政策等方面会给予不少优惠,但投资周期会更长。
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