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上海真拼,一上来就扔王炸

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发表于 2020-2-11 12:12:57 | 显示全部楼层 |阅读模式

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文 | 白羊

疫情肆虐的这大半个月,中国经济尤其是楼市几乎宕机,随着春节结束、逐步复工,各地面临更大防疫压力的同时,保经济的任务也越来越紧迫。

虽然商品房交易市场仍是千里冰封、万里雪飘,但北京、南京、杭州等地已率先放开土地交易,不过这些城市更像在试水温,最拼的还是上海,一上来就扔王炸(新地王)。

日前,据媒体报道,上海徐汇滨江区域西岸金融港地块于2月11日正式挂牌出让,挂牌截止时间为2020年2月20日15时30分。

根据相关资料显示,该地块为无底价挂牌出让,分为28幅地块,将以整体一次性的方式出让,设立起始价310.2亿元,增价幅度为200万元,建筑体量则高达180万㎡。
上海真拼,一上来就扔王炸-1.jpg

(上海徐汇滨江区域西岸金融港地块示意图)

值得一提的是,该地块出让起始价已超过2014年中民投联合体248.5亿元拿下的董家渡地王,以及新鸿基2013年拿下的217.7亿元的徐家汇地王,成为了新的上海总价地王。

而且其还大概率将是全国的新总价地王。

现有的全国总价地王项目为2016年8月拍出的深圳新会展中心(一期)配套商业用地,当时成交总价为310亿元,而上海徐汇滨江西岸金融港地块起拍价便与其成交总价相当。

当然,地王的近义词往往是绝版,此次也不例外。

据悉,项目所在的徐汇滨江区域位于土地资源稀缺的中心城区,是上海中心城区尤其是沿江地带仅存的可供大规模、高起点、成片规划开发的地区之一。该地块总计拥有约1.2公里的黄浦江岸线,南向面向无遮挡全景收藏刚刚开工的世博文化公园。

从地理位置和体量上看,这块地可谓无可复制的绝版。

需要强调的是,现在拿地意味着年底前项目即可入市,开发商还能赶上一波行情。

节后土地第一拍,上海就拿出了压箱底的宝贝。

对此可有两种解释,一是为提振市场,上海可谓用心良苦、诚意十足;二是财政压力不轻,在一般性财政收入受疫情影响的情况下,需买地救急。

当然,这些问题和压力其他地方也存在,也可预见,为了避免流拍会有更多的地方拿出压箱底的好货,吊开发商胃口和money,刺激市场。

像前几天土拍的北京、杭州两地,试水推出的大都是小块住宅用地,但也都是优质好货。

如杭州此次土拍的3块地有两块在钱塘新区,其中临江地块所在板块已断供三年,最终该溢价率30%,以总价3.93亿成交;另一个新湾地块相较于临江地块位置更为优越,在大江东的核心区域辐射范围之内;最后一块富阳银湖地块也优势明显,距离地铁线只有七八百米,而目前在售项目距离城际地铁的距离都比今天地块要远得多。

而商品房住宅用地本就紧张的北京,也顺势推出了2块住宅用地,其中位于通州的地块溢价率22.89%,最终被华润中交联合体以46.7亿元竞得;位于大兴采育镇地块溢价率25%,被京能以3.6亿元将该地块揽入囊中。

可见,开发商还是识相的,只要是好货,还是愿意出手,哪怕溢价贵一些。

不过,从另外一个角度来说,土地市场开发商面临的是一个两难之选:

一方面,为了日后发展,开发商有补充弹药粮草(土地)的需求,而当下消极的市场氛围也为捡漏提供了机会;

另一方面,疫情肆虐使得销售停滞,开发商资金吃紧。

就像笔者在上篇文章中所说,若疫情能在二三月份得到明显的控制,房地产销售活动得到部分恢复,一切都还好说,但若疫情出现反复、持续到年中,很多房企将面临生死考验。

所以有业内人士表示,在当下疫情还处于高位、不明朗的情况下,敢下场拿地的房企都是勇士,它间接证明了这些房企的荷包还很鼓、至少不紧张,也体现了对疫情短期内消灭的信心。

但敢近期拿地的同样也是在赌博,因为若疫情能短期内控制的话,现在拿地无疑是在抄底,而且还都是优质好货,并赶上年底市场行情。

可若疫情影响超出预期,现在的抄底就有可能变成压倒骆驼的稻草,因为它消耗了房企本就宝贵的现金流。

但财富险种求嘛,而且这些顾虑对国字头房企和金融机构来说,是不存在滴。

所以我们也可以看到一个有趣的现象,即现在下场扫货的大都是不差钱的国家队,或有大腿可抱。

如北京土拍三块地的竞得方分为首创、华润中交联合体、京能置业,均为国资背景;此外,另有消息称,拿下上海新总价地王项目的开发商或将是某港资和某保险机构组成的联合体。
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发表于 2020-2-11 12:13:46 | 显示全部楼层
早就内定了,不然不会这样炸
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