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曾经全国最热,这个城市如今也撑不住了

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发表于 2019-10-23 11:00:21 | 显示全部楼层 |阅读模式

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文 | 白羊

近来,三亚、南京、天津等地因所谓的放松限购而频频上头条。

虽然整体符合“因城施策”的调控原则,不过上述几个地方的操作引起的反响还是比较大。“打枪的不要”,有些地方在因城施策上显然就隐晦很多,比如厦门。

近日,厦门市自然资源和规划局公告,将于11月7日公开出让2019P01、2019XP01两幅住宅用地,两幅地块均“按照价高者得原则确认受让人”。

其中,2019P01地块位于湖里区,是今年首次出让的岛内住宅用地。
曾经全国最热,这个城市如今也撑不住了-1.jpg

不知是不是为另一块土地抬轿子,还是觉得市场不好,想以此吸引更多买家,总之,这一次厦门是从“仓库”里拿出了上等好货。
由下一张图可知,下半年以来,厦门土拍市场迅速转冷,溢价率下滑严重。


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注意,除了年内第一次拿出岛内地块外,此次土拍,还有一条暗线,即两幅地块均“按照价高者得原则确认受让人”。
要知道,在这轮调控伊始,也是厦门楼市最为红火的时候,其效仿北京出台了土地竞价规则。即自2016年12月14日起采用“限地价、竞配建”的竞价规则。
按照出让条件要求,每幅地块均明确设置了价格上限,当现场竞价达到价格上限时,转为竞报“无偿移交政府的居住建筑面积”,竞报面积最高者为竞得人。
这一次,显然破了规矩。
而据澎湃新闻记者统计,今年以来,厦门市共成功出让11幅住宅用地。
值得一提的是,11幅住宅用地均采用拍卖方式出让,不设拍卖底价,按照价高者得原则确定受让人。
换而言之,今年以来,厦门压根儿就未执行16年底定下的土拍规则。
而针对媒体发布的厦门土地拍卖“取消限价”的说法,厦门市自然资源和规划局尚未予回应。不管未来如何回应,事实终究是摆在那里的。
不过从市场反响来看,其舆论声响显然要小得多,想要低调的其他地方可以好好学下。
土拍取消限价,是不是意味着厦门面临着较大的土地财政压力呢?好像也不是那么回事。
据厦门2018年国民经济和社会发展统计公报显示,2018年厦门财政支出892.50亿元,同期,其公共财政预算总收入1283.29亿元。即是说,当年厦门有390亿的财政盈余。
同年,厦门总共拍卖地块15块,总吸金 347.79亿元,与财政盈余基本相符。换句话,厦门并不没有像其他城市那般,过度依赖土地财政。
虽无土地财政之虞,但并不意味着厦门楼市是健康的。事实上,厦门房价要比其他同级别城市畸形的多。
有分析认为,厦门通过为土地市场松绑,有可能意在谨慎且巧妙地维持着高房价的平衡,即意在通过土拍“托市”。
在楼市多头眼里,房价就是衡量一个城市实力和吸引力的股价。
若以此视角看,中国(内地)第四城应该是厦门,而不是广州,也不是近来频频挑战广州的杭州。如下图,单就房价而言,厦门足足高出广州和杭州一个段位。
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当然,若从经济和人口规模、城市竞争力、发展潜力等基本面来说,厦门房价是否配得上这个地位,就另当别论了。
但就像大家炒股一样(当看好一只股票的时候,总能为找出一万个理由来),相信那些来自泉州、漳州、龙岩等地,组团去厦门买房,一次能买下一个小区的购房者来说,厦门就是那么好。甚至不需要理由,买就是了。
胡润房价全球指数显示,厦门2016年房价涨幅45.5%,位居全球第二;同年,厦门共7宗地王。
而随着持续调控下,厦门楼市高烧的消退,及地王项目的相继入市,如今厦门一手房市场正面临骑虎难下的窘境。
据悉,高成本难去化项目几乎占据厦门整个新房市场的40%到50%。据不完全统计,厦门的住宅库存量达700万平方米,2018年新房销售量只有70万平方米。
怎么破,这是一个问题。如果单纯依靠厦门本地购买力,估计够呛。
其一,厦门中高端收入水平,显然还没法和北上广深杭比。
近日猎聘发布的《2019年上半年中高端人才就业现状大数据报告》显示,厦门中高端人才平均月薪在全国位居第七,为16363元,远低于一线城市。
其二,厦门居民的债务杠杆已经用到了极致。
根据《中国金融稳定报告》显示,2018年,住户杠杆率(住户贷款/住户存款)有11个城市超过国际平均水平,有5个城市超过了80%,属于高杠杆行列。其中,厦门以96.3%,高居第二;从居民资金杠杆率来(住户贷款/GDP)看,全国有8个城市超过100%,其中,厦门以172.2%的居民资金杠杆率位列第一。
厦门高于其经济地位的房价是怎么来的,相信各位看官已经有了答案。
不管是厦门也好,三亚、南京、天津也好,都是当下面临高房价问题的中国缩影。
它们的共同选择,从另一个视角,也反映出地方在面临这一问题的一个基本共识,即不玩休克疗法,先吸引些“外水”money 稳住再说。
这也就意味着,无论上面怎么喊调控不放松、不把不把房地产作为短期拉动刺激经济手段,下面都会拿着“因城施策”的尚方宝剑适度放松,而对于刚需来说,这种反复拉扯,就意味着上车的机会。
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