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“金九楼市”太原答卷如何?是否依旧火爆?原创:楼评参考张明

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发表于 2019-10-9 15:27:08 | 显示全部楼层 |阅读模式

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“ 九月太原首次出现供给侧高于需求侧,库存增量,市场横盘将下行。新开量虽然有降低,但仍在高位,环线低价放量仍是特征。品牌房企“高折降价”变直接,从单个品牌辐射到整个市场。市场在“以价换量”高量释放后,市场潜力有透支风险。” -----------张明

九月太原市场速报

政策层面:

?房贷“新政”出炉,山西执行“下限“新政有稳有抑;“唐风晋韵锦绣龙城”太原市总体城市设计方案亮相;太原人才新政 为来并工作人才发放四类补助。

土地层面:

?本月供应12宗,土地供应与上月相比明显下降;本月城改土地供应仍为供应主力,均为已签约挂牌土地,分布以环外为主。

?本月成交12宗;成交以城中村改造用地为主,主要集中在杏花岭区,主要为融信项目用地,总占地11.71万㎡。

市场层面:

?9月商品新房住宅市场量涨价跌,供应91.63万㎡,环比下降2.91%;成交80.07万㎡,环比下降17.59%;单价12,583元/㎡,环比下降0.74%;本月开盘频率有所放缓但新入市项目依旧较多,受市场大环境影响,多个项目高开低走,成交均价持续下降。

?9月二手房(参考上市公司)量跌价涨,成交量354套,环比下跌11.7%;成交价格11,807元/㎡,环比上涨1.3%;客源9,845人,环比下降1.92%。


01政策选读

央行最新房贷利率下限出炉

9月20日上午,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新一期贷款市场报价利率(LPR),这也意味着最新房贷利率下限锁定。从10月8日起,商业银行将据此敲定各自的房贷利率水平。

新公布的1年期LPR为4.20%,比上期4.25%略有下降,5年期以上LPR为4.85%,与上期持平。按照央行新规,自2019年10月8日起,商业银行新发放的商业性个人住房贷款利率就要以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。国庆节后全国范围内新发放的5年期以上商贷的利率,首套房不得低于4.85%,二套房不得低于5.45%


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解析:

5年期LPR没有降低,1年期出现了轻微下调。LPR降低主要目的是引导实体经济利率降低,降低资金成本,并不是为了刺激楼市。长期贷款大部分是房贷。而从后续来看,1年期、5年期LPR都有继续降低的趋势。

新的LPR出炉,由此来看,一套房利率基本会维持稳定,二套房或有所上涨,会对二套房客户造成一定影响。
山西调整房贷政策,二套房利率加60个基点,五年以上房贷利率下降0.05%

山西省差别化个人住房信贷政策9月24日出台,自2019年10月8日起对全省新发放个人住房贷款利率政策作出调整。本次政策首先是个人住房贷款利率定价参照基准由原来人民银行公布的金融机构贷款基准利率改为贷款市场报价利率(LPR)。其次,全省首套房贷利率下限统一调整为相应期限LPR。以太原市五年以上期限为例,政策实施前下限为贷款基准利率4.9%,政策实施后以9月20日公布的LPR为4.85%,较之前低0.05个百分点。再次,全省二套房贷利率下限统一调整为LPR加60个基点。以太原市五年以上期限为例,政策实施前下限为贷款基准利率4.9%的1.1倍(5.39%),政策实施后按最新贷款市场报价利率4.85%加60个基点,即为5.45%,较之前规定高了0.06%


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出台差别化个人住房信贷政策,执行下限,基本维持了当前房贷政策的稳定;

2、首套费率降之前降低,政府对房地产市场做出的积极调整,市场维稳。

3、二套房较之前升高,遏制了二套房以上的改善和投资型客户。
“唐风晋韵锦绣龙城”太原市总体城市设计方案亮相

太原市规划和自然资源局公示最新《太原市总体城市设计方案》。今后,太原城市设计的总体风貌定位为“唐风晋韵锦绣龙城”,将努力打造山水相连,城绿交融大太原新城。

太原市在中心城区发展的基础上,将兼顾外围组团的发展,总规划面积2213平方公里。其中,重点设计范围为太原市中心城区加潇河北面片区,面积834平方公里。规划期限至2035年,展望至2050年。

大太原的城市空间构架是构建“轴带组群式格局”,总体呈现“轴带并进,多组多心;山水相连,城绿交融”的空间结构,并营造“三山环抱筑翠屏,一干多支营水网,双城相映续文脉,多轴多点兴龙城”的整体空间风貌意向


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02、土地市场 土地有所“降温”供应量下降,以环外城改用地为主

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9月供应土地12宗,供应占地面积38.61万㎡,环比下降40.70%;供应建筑面积151.74万方,环比下降43.46%;本月土地供应量降幅明显,供应土地以环外城改用地为主,主要集中于小店区和迎泽区。
土地占地面积成交上涨,大宗土地较多,楼面价下降

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9月土地成交12宗,成交占地面积50.64万㎡,环比上升13.39%;成交建筑面积150.16万㎡,环比下降2.45%;楼板价2,695元/㎡,环比下降1.14%;本月较上月相比,成交宗数减少,成交量上涨,楼面价下降。


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03 商品房住宅市场 市场供求有所下降但仍处于高位,成交均价持续下降





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9月商品住宅市场量涨价跌,供应91.63万㎡,环比下降2.91%;成交80.07万㎡,环比下降17.59%;单价12,583元/㎡,环比下降0.74%;本月开盘频率有所放缓但新入市项目依旧较多,多个环线项目高开低走,成交均价持续下降。


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9月从成交结构来看,二居占比23.82%,三居占比63.57%,为市场绝对主力,且主要集中在100-120㎡;本月开盘项目仍以刚需刚改产品为主,两居产品占比上涨,三居室占比较为稳定。
04 二手房市场 量跌价涨,持续低迷,客户量继续走低



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据上市公司我爱我家(二手房报盘市占约为80%和成交市占20%)数据分析,9月量跌价涨,成交量354套,环比下跌11.7%;成交价格11,807元/㎡,环比上涨1.3%;客源9,845人,环比下降1.92%。


二居成交主力占59%,三居占31%

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二手房市场成交仍以两居为主,占据份额59%三居室31%成为集中区域;一居和四居室份额均微跌;在成交价格方面,二居室和三居室四居室单价基本稳定,一居室反弹上涨最为明显。
挂牌持续增量,去化减速周期变长

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二手房库存挂牌持续增加,我爱我家9月库存量已将达到10929套:二手房市场去化速度变慢,测算2019年首次超过10个月以上;六城区中挂牌量主力为小店和迎泽区为主力;迎泽区挂牌环比增幅最高,或可成为一二手房竞争最激烈区域。
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二手房去化周期变长,二手房挂牌价格和成交价格价差增大;其中迎泽区和杏花岭二手房价格有上涨趋势;挂牌价格逐步反超新房价,一二手房价格倒挂;二手房与新房成交价差缩小,本月出现二个区的价格反超。






05 市场营销特征

一:钜惠折扣和特价单价,不含蓄直接降价为营销手段。

9月开发商持续推出“钜惠折扣”,特价房“榜单”等直接优惠营销活动,其金九的折扣幅度已经“烂大街”,譬如开盘双9折,金九85折,开盘优惠25万,比8月份刚直接,摒弃了上月赠送家具家电为主增强竞争力的手法,赠送家具家电多为辅助手段。
二:待入市项目以科技和户型主打,希冀脱开价格战重选赛道。
即将入市的新项目开始市场预热树立品牌和产品力塑造输出,纷纷推陈出新,树立太原地产新秩序,希冀摆脱目前环线价格战赛道,重新确立项目的稀缺和特殊性。如旭辉的五代/六代户型产品,当代的科技,龙湖的园林,华侨城的艺术等。




06 市场预判

一级市场:
①土地成交量出现回落,价格微降,受容积率降低和挂牌量减少原因,十月份土地成交将会出现大幅下降,价格可能上涨。
②城改土地仍为太原市供应和成交主力,受九月供应挂牌影响,在十月份城改土地占比将呈现增长趋势。
③受土地供应和成交区域影响,土地楼面价基本稳定,溢价率连续三月为12%,在容积率降容和土地供应量降低趋势下,未来十月份太原土地楼面价和溢价率均有上升趋势。


二级市场:
①九月市场虽然供求双降,未能呈现“金九态势”,但九月份也是2019年二级市场的次高峰月份。太原在整体进入横盘期九月份表现不俗,进入“银十”的太原,“以价换量” 为市场趋势,但是市场放量已经疲惫,开盘去化率走低。
②市场中刚需刚改产品在八九月份出现高额放量后开始出现供过于求现象(碧桂园凤凰城),市场将进入区域市场的需求细化,即将推售项目的区域和产品的定位应符合和精研客群,二级市场中改善类产品开始呈现抬头增长迹象。
③10月份首开项目仍处于高位,但鉴于客源蓄积放缓,预计10月份推售货量低于8月和9月。预计新入市的大体量新开项目为6个,分别为建投祥云府、中铁诺德逸宸云著,万科公园大道、红星天悦、碧桂园玖玺台、保利迎泽上品等。



市场分析研判仅代表个人观点

专题市场服务合作,市场数据咨询请咨询:私信咨询太原楼评参考--张明。

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